Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat, tanah Negara adalah tanah yang tidak dilekati dengan suatu Hak atas Tanah, bukan Tanah Wakaf, Bukan Tanah Ulayat dan bukan merupakan aset barang milik Negara atau barang milik Daerah, sedangkan Tanah Ulayat adalah tanah yang berada di wilayah penguasaan masyarakt hukum adat yang menurut kenyataannya masih ada dan tidak dilekati dengan sesuatu Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan Lahan (HPL) merupakan gempilan dari Hak Menguasai Negara (HMN) atas tanah, bukan merupakan Hak atas Tanah sebagai Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai (HP), yang kewenangan pelaksanaan Hak Menguasai Negara dilimpahkan kepada Pemegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Jika dilihat dari istilah pengelolaan lebih tepatnya sebagai aspek kewenangan untuk mengelolah tanah yang dikuasai oleh Negara.
Kewenangan yang terdapat dalam Hak Pengelolaan Lahan (HPL) bersifat Publik dan Privat. Kewenangan Pelaksanaan Hak Menguasai Negara (HMN) dilimpahkan kepada Pemegang Hak Pengelolaan Lahan bersifat Publik diatur dalam ketentuan Vide Pasal 2 ayat (3) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang berbunyi sebagai berikut:
“Wewenang yang bersumber pada Hak Menguasai dari Negara tersebut pada ayat (2) Pasal ini digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara Hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil dan makmur;
Sedangkan Kewenangan Pelaksanaan Hak Menguasai Negara (HMN) dilimpahkan kepada Pemegang Hak Pengelolaan Lahan bersifat Privat diatur dalam ketentuan Vide Pasal 8 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, yang berbunyi sebagai berikut;
“Hak Pengelolaan yang penggunaan dan pemanfaatan seluruh atau sebagian tanahnya untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan Pihak lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1) huruf b dapat diberikan Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan/atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan Sifat dan Fungsinya, kepada;
a. Pemegang Hak Pengelolaan sepanjang diatur dalam Peraturan Pemerintah; atau
b. Pihak lain, apabila Tanah Hak Pengelolaan dikerjasamakan dengan Perjanjian Pemanfataan Tanah
Subjek hukum sebagai pemegang Hak Pengelolaan Lahan tidak dapat diberikan kepada perorangan ataupun Badan Hukum Perdata sebagaimana dimaksud dan diatur dalam ketentuan Vide Pasal 5 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, yang berbunyi sebagai berikut:
Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada;
a. Istansi Pemerintah Pusat;
b. Pemerintah Daerah;
c. Badan usaha milik Negara/badan usaha milik daerah;
d. Badan hukum milik Negara/badan hukum milik Daerah;
e. Badan Bank Tanah; atau
f. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat;
Secara yuridis (segi hukum) diatas Hak Pengelolaan Lahan tidak dapat diberikan kepada Badan Hukum Perdata atau Perorangan, sehingga kepentingan rakyat diutamakan, Negara hanya melakukan tindakan Pengurusan dan pengelolaan bukan dijadikan kepemilikan, Hak Pengelolaan Lahan (HPL) tidak dapat di ahlikan atau berpindah “hak”-nya kepada subjek hukum lainnya melalui perbuatan hukum pemindahan hak seperi jual-beli ataupun tukar menukar, tindakan pemindahan hak hanya dapat dilakukan oleh suatu subjek hukum terhadap objek hukum diatas Hak Pengelolaan Lahan yang dipunyai secara privat (Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai), oleh karena hubungan hukum antara subjek dengan objek dalam Hak Pengelolaan Lahan (HPL) lebih bersifat publik, maka perbuatan hukum pemindahan hak (memindahkan hak secara langsung kepada subjek hukum yang lain) tidak diperkenankan secara hukum. Jika ada maksud untuk mengakhiri hubungan hukum sebagai Pemegang Hak Pengelolaan antara Subjek hukum kepada subjek hukum lain, oleh karena itu hanya dimungkinkan melalui Pelepasa Hak.
Hak Pengelolaan Lahan dapat diserahkan kepada Pihak Ketiga dengan diusulkan kepada Menteri Dalam Negeri ataupun ke Gubernur untuk diberikan Hak Atas Tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sesuai dengan rencana peruntukan, setiap penyerahan penggunaan Hak Atas Tanah sebagai bagian dari Hak Pengelolaan Lahan (HPL) kepada Pihak Ketiga oleh Pemegang Hak Pengelolaan wajib berdasarkan Surat Perjanjian Penyerahan Tanah (SPPT) kepada pihak ketiga. Perjanjian tersebut tunduk pada ketentuan Hukum Perikatan tepatnya pada buku ke III KUH Perdata pada Bab I sampai Bab IV, disamping sumber perikatan lainnya yaitu Undang-Undang Pasal 1233 KUH Perdata menyebutkan perikatan lahir karena suatu kesepakatan atau karena Undang-Undang.
Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah itu bukanlah perjanjian sewa-menyewa, ataupun perjanjian sewa tanah dikeranakan Hak Pengelolaan Lahan (HPL) bukan Hak yang bersifat Keperdataan (Hak Milik) melainkan gempilan Hak Menguasai Negara (HMN) yang bersifat Publik, perlu ditegaskan Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah tidak dapat di kelompokkan sebagai perbuatan pemindahan Hak (semacam Jual-Beli) bagian dari Hak Pengelolaan Lahan (HPL) kepada Pihak Ketiga.
Setelah Pihak Ketiga memperoleh penunjukan/penyerahan dari pemegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL), maka Pihak Ketiga dapat mengajukan permohonan Hak Atas Tanah dari bagian Hak Pengelolaan Lahan (HPL) seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, kewajiban Pihak Ketiga adalah membayar uang pemasukan atau fee kepada pemegang Hak Pengelolaan Lahan (HPL) berdasarkan perjanjian dengan Pihak Ketiga dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan aturan dan Perundang-Undangan yang berlaku. Perjanjian tersebut tidak bertentengan dengan Undang-Undang, Kesusilaan serta ketertiban Umum.
Demikian semoga bermanfaat, untuk lebih detail, silahkan konsultasikan ke AY & Partners pada Dr (ca) Ainul Yaqin, M.H pada no 081215888588
