Pengertian Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Oleh: Dr (c) Ainul Yaqin, M.H
Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) merupakan Perjanjian tidak bernama (innominat) artinya nama perjanjian Pengikat Jual Beli tidak dikenal dan tidak dirumuskan oleh kehendak pembentuk Undang-Undang di dalam KUH Perdata, namun PPJB dalam praktek yang berkembang dimasyarakat untuk digunakan dalam objek tanah. Faktor- faktor penerapan PPJB dikarenakan, objek belum dapat dialihkan (sedang pembangunan), pembayaran bertahab, peningkatan status tanah dari girik ke sertipikat hak milik, pemecahan sertipikat dan pemisahan sertipikat dari sertipikat induknya.
Secara umum PPJB adalah kesepakatan menjual properti kepada pembeli, beserta uang muka, penjelasan rentang harga, waktu pelunasan, dan kapan melakukan AJB. Kesepakan ini merupakan pengikatan sementara yang dilakukan oleh penjual dan pembeli, ketika melakukan perjanjian di Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.
Syarat sahnya perjanjian tidak boleh bertentangan dengan pasal 1320 KUH Perdata, dengan terpenuhinya semua syarat meliputi syarat subyektif yaitu adanya kata sepakat dan kecakapan para pihak serta syarat obyektif yaitu adanya hal tertentu serta causa yang halal maka kedudukan PPJB menjadi sah serta mengikat namun apabila syarat subyektif tidak terpenuhi maka PPJB tersebut dapat dibatalkan dan apabila syarat obyektifnya yang tidak terpenuhi maka PPJB tersebut batal demi hukum. Perlindungan hukum bagi pembeli dengan Perikatan Jual Beli Lunas dalam hal terjadi sengketa dapat diminimalisir dengan dibuatnya Kuasa Menjual yang dibuat secara Notariil di hadapan Pejabat yang berwenang.
Dalam Transaksi Jual Beli Tanah, Rumah, Ruko, Apartemen, Gudang dan Properti lainnya kita sering mendengar empat istilah berikut, yaitu PPJB, PJB, IJB dan AJB.
PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli
PJB = Pengikatan Jual Beli
IJB = Ikatan Jual Beli
AJB = Akta Jual Beli
Secara umum PPJB adalah kesepakatan menjual properti kepada pembeli, beserta uang muka, penjelasan rentang harga, waktu pelunasan, dan kapan melakukan AJB. Kesepakan ini merupakan pengikatan sementara yang dilakukan oleh penjual dan pembeli, ketika melakukan perjanjian di Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.
Syarat sahnya perjanjian tidak boleh bertentangan dengan pasal 1320 KUH Perdata, dengan terpenuhinya semua syarat meliputi syarat subyektif yaitu adanya kata sepakat dan kecakapan para pihak serta syarat obyektif yaitu adanya hal tertentu serta causa yang halal maka kedudukan PPJB menjadi sah serta mengikat namun apabila syarat subyektif tidak terpenuhi maka PPJB tersebut dapat dibatalkan dan apabila syarat obyektifnya yang tidak terpenuhi maka PPJB tersebut batal demi hukum. Perlindungan hukum bagi pembeli dengan Perikatan Jual Beli Lunas dalam hal terjadi sengketa dapat diminimalisir dengan dibuatnya Kuasa Menjual yang dibuat secara Notariil di hadapan Pejabat yang berwenang.
Dalam Transaksi Jual Beli Tanah, Rumah, Ruko, Apartemen, Gudang dan Properti lainnya kita sering mendengar empat istilah berikut, yaitu PPJB, PJB, IJB dan AJB.
PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli
PJB = Pengikatan Jual Beli
IJB = Ikatan Jual Beli
AJB = Akta Jual Beli
Keempat istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki akibat Hukum yang berbeda. Perbedaan utama keempat istilah tersebut adalah Sifat Otentikasinya. Secara umum PPJB, PJB dan IJB mempunyai pengertian yang hampir sama, yaitu dibuat untuk melakukan pengikatan sementara antara penjual dan pembeli yang bersifat dibawah tangan (Akta Non Otentik) atau dibuat dihadapan Notaris (Akta Otentik). PPJB, PJB dan IJB adalah perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli dimana transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi. Apabila unsur tersebut telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli. Lalu, apa yang menyebabkan tidak dapat dilakukannya transaksi jual beli dikarenakan pembayaran yang belum lunas, belum mampu untuk membayar pajak, sertifikat yang masih dalam proses pemecahan, atau kondisi yang lain.
Bila dilihat dari pembayaran harganya, ada 2 cara untuk membeli tanah: Pertama, pembelian secara tunai atau cash. Ketika jual beli tanah dilakukan secara tunai, maka transaksi hukum perbuatan jual-beli tersebut seketika selesai begitu Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Selanjutnya, hanya berupa proses kegiatan administrasi pendaftaran haknya saja, yaitu balik nama (BN). Ketika Akta Jual Beli diresmikan oleh PPAT setempat, maka kepemilikan hak atas tanah seketika beralih dari pihak penjual kepada pihak pembeli. Di sini, sertipikat tanah langsung diserahkan kepada pembeli untuk kemudian diproses baliknama. Kedua, pembelian dengan cara mencicil atau bertahap.
